从租计算房产税租金收入到底应该按实收还是按权责发生制？讲清楚
想必大家都参考过一些专家或税局的答复，可见存在不同意见，如河南税务局
宁波税务局答复
关于房产税的几个缴纳问题：
问题1：从租计税的房产税中，预收租金是否作为本期房产税的计税基础？
问题2：出租房产中，如采用先用后付的方式，本期尚未到租金，是否要按照租赁合同约定的金额，对当年租金收入按照会计上权责发生制确认的收入缴纳房产税？
答复时间：2021-5-31
回复：房产税按权责发生制原则申报。
（1）对2020年预收的2021年的租金，无须计入2020年度申报的房产税。
（2）对先用后付的，未收取的2020年租金，需申报计入2020年度的房产税。
其实这两项答复并不矛盾，实收指的是实际收到的租金，站在收款的角度，比如合同约定租金10万，经过优惠或者减免等实际收到8万，即应按8万申报房产税收入。权责发生制原则是站在时间的维度，比如今年预收明年的租金，那么今年申报房产税时无需申报应当属于明年的租金，即权责跨年应按权责申报。无论先收租金还是后收租金，均应在租赁期内分期缴纳房产税。
政策依据：
一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定，第三条……房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条 ……依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
二、根据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局房产税管理办法>的通知》（豫地税发〔2005〕39号）规定，第十四条 对按租金收入征收房产税的，应以出租人实际取得的租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入，税率为12%。……第二十条 按房产价值计征房产税的，按年计算，分季缴纳。具体纳税期限由市、县税务机关确定；按租金收入计征房产税的，原则上按税款所属期限分期征收，特殊情况下可以对纳税人实际取得的租金收入一次性征收入库。
三、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
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