商铺转让涉及的税费分析1.0

商铺转让涉及的税费分析1.0

一、公司转让给公司/个人

• 卖方涉及的税费
• 增值税

①一般纳税人适用一般计税办法税率9%；若是销售自行开发的房地产老项目（2016年4月30日前开发的项目），可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

②小规模纳税人适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

计算方法如下：

参考文件：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）

• 土地增值税

2.1据实征收

计算土地增值税要看销售的增值比例，即（销售金额-成本扣除金额）/扣除金额*100%计算出的比例来确定适用税率。分别适用30%~60%超率累进税率。具体为：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

计算公式：（不含税转让价款-扣除项目金额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率（5%、15%、35%）

2.2核定征收：

南宁的规定：根据《南宁市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》南宁市地方税务局公告2016年第2号第一条第三款“纳税人建造商铺、写字楼、别墅和其他建筑物出售的，市区范围内（不含武鸣区）核定征收率不低于8％；武鸣区（含东盟经开区）及五县范围内核定征收率不低于7％。”。

玉林的规定：根据《国家税务总局玉林市税务局关于明确土地增值税核定征收率的公告》第三条“商铺和其他房产按不低于７%核定征收率征收。”

参考文件：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告、《南宁市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》南宁市地方税务局公告2016年第2号、《国家税务总局玉林市税务局关于明确土地增值税核定征收率的公告》。

• 企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》“第六条第三项规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（三）转让财产收入；第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

企业所得税考虑实现的销售额及归集的成本，按净利润的25%税率缴纳。

• 印花税

印花税根据合同金额按产权转移书据税目万分之五税率征收。

政策依据：《中华人民共和国印花税法》 第五条第二款“印花税的计税依据如下：（二）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。”

（二）购买方涉及的税费

1、契税

商铺转移契税适用3%税率征收。

政策依据：《广西壮族自治区人民代表大会常务委员会关于广西壮族自治区契税具体适用税率等事项的决定》

• 印花税

印花税根据合同金额按产权转移书据税目万分之五税率征收。

政策依据：《中华人民共和国印花税法》 第五条第二款“印花税的计税依据如下：（二）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。”

二、个人转让给公司

（一）卖方涉及的税费

1、增值税

个人销售住宅适用简易计税方法按照5%的征收率计税，计算方式如下：

2、土地增值税

2.1据实征收

以（不含增值税）转让价款作为收入总额，扣除“旧房及建筑物的评估价格（指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认）”或者（若不能提供税务机关认可的评估价格）“发票加计金额（按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算）”以及附征税费、印花税（增值税已经从转让价款里剥离出来，计算起点是不含增值税金额，所以这儿就不能再重复扣除），作为计税依据（土地增值税之增值额）。

按照增值额占扣除项目金额比例，分别适用30%~60%超率累进税率。具体为：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

计算公式：

（不含税转让价款-扣除项目金额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率（5%、15%、35%）

2.2核定征收：

若对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供（查明）购房发票的，实行核定征收。

南宁的政策：《南宁市地方税务局关于个人转让和租赁房产有关地方税费政策问题的公告》南宁市地方税务局公告2017年第1号第一条第二款“个人转让商铺和其他房产的，个人所得税核定征收率为2%、土地增值税核定征收率为5%。”

玉林的政策：《玉林市地方税务局关于调整个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》广西玉林市地方税务局公告2017年第1号 第一条第二款“个人转让商铺和其他房产的，个人所得税核定征收率为2%、土地增值税核定征收率为5%。”

计算公式：不含（增值）税转让价款×核定征收率。

　　3、个人所得税

3.1据实征收

以不含（增值）税转让价款，减除购置原值（含增值税以及构成房屋成本的其他税费）以及本次转让税费附征税费、印花税、土地增值税（增值税不再重复扣除，道理同上），作为应纳税所得额，适用20%税率。

计算公式：（不含增值税转让价款-购置原值-本次转让相关税费）×20%

3.2核定征收：若无法提供（查明）购置原值发票等，也是核定征收。

南宁的政策：《南宁市地方税务局关于个人转让和租赁房产有关地方税费政策问题的公告》南宁市地方税务局公告2017年第1号第一条第二款“个人转让商铺和其他房产的，个人所得税核定征收率为2%、土地增值税核定征收率为5%。”

玉林的政策：《玉林市地方税务局关于调整个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》广西玉林市地方税务局公告2017年第1号 第一条第二款“个人转让商铺和其他房产的，个人所得税核定征收率为2%、土地增值税核定征收率为5%。”

计算公式：不含（增值）税转让价款×核定征收率。

（二）购买方涉及的税费

1、契税

商铺转移契税适用3%税率征收。

政策依据：《广西壮族自治区人民代表大会常务委员会关于广西壮族自治区契税具体适用税率等事项的决定》。

2、印花税

印花税根据合同金额按产权转移书据税目万分之五税率征收。

政策依据：《中华人民共和国印花税法》 第五条第二款“印花税的计税依据如下：（二）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。”